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Posts Tagged ‘Real Estate

a presale and an unsold apartment..,,

with 3 comments

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출처 : 한국주택협회, 국토교통부

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한국주택협회

입주자모집공고일 기준

입주자모집공고일 기준 한국주택협회 소속 회원사의 연도별 주택분양실적 자료

단위 : 가구…

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※ 입주자 모집공고일 기준이며, 재개발, 재건축, 직장/지역조합은 조합분을 포함, 도급사업도 포함한 세대수임

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http://www.housing.or.kr/information/information.asp?sub=&boardname=info_03&idx=61&mode=read

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국토교통부에서 제공하는 분양 승인 통계가 2007년도 1월 부터라 아쉬었는데 다행히 2001년도 1월 값은 다른 곳에서 구할 수 있었다.

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집계 기준이 조금 차이가 날 수도 있지만, 그래도 전반적인 분위기는 비슷할 것이라 믿자.

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전국 기준으로 보면, 공급과잉 문제 제기는 조금 이른 것 같다. 2008년도 2009년도 미분양은 세계적인 경제위기 영향도 있었다는 것은 감안을 해야할 것이다. 그 이전에 많은 물량이 시장에 공급이 되어 미분양이 증가한 것은 엄연한 사실이겠지만..

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미분양과 분양은 단어에서도 그러하듯이 어느정도는 대칭적인 구조를 보이는 것은 당연할지도.

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Written by MayBeMayBe

September 6, 2015 at 01:29

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BOK – National Balance Sheet…,,

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한국은행 2015.05.13 – 2013년 국민대차대조표(잠정)

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BOK - Residental Property market cap

한국은행 2013년 국민대차대조표 – GDP 대비 주택 시가총액 국제 비교

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Written by MayBeMayBe

May 13, 2015 at 22:25

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House Debt and Loan Rates…,,

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단위 : 십억원, 금리(%)

자료 : 한국은행

House Debt and Load Rates

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이자비용은 잔액 가계대출금리와 가계대출잔액을 곱해서 나온 값.

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가계대출 증가율 보다 대출 금리 인하 폭이 더 커서 이자비용은 감소.

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추가.

가계대출 총액이 증가하는 만큼 이자비용 또한 따라서 증가한다면 부채에 대한 비용 부담을 느끼겠지만, 총액은 증가하는데 이자 비용이 감소한다면 무뎌지지 않을까..

금리 인상할 때엔…

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소득증가율이 따라가주면 모를까…

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Written by MayBeMayBe

March 1, 2015 at 13:51

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Construction and Real Estate…., and average flat…..

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자료들은, 한국감정원, 통계청(국토교통부), KB월간주택가격지수, 전세가격지수, 대한건설협회에서…

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여기서 2008, 2009년도에 공공부문에서 보충 하는 양을 확인 할 수 있다. 말도 많고 탈도 많은 4대강이라고 단순화해도 된다.

민간부문에서 급감하는 수주 부분을 보충하는 형태이다. 전체로 보면 많은 양을 보충하고 있다.

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부통산인 경우, 어지간하면 기준 값(reference)으로 전국평균과 서울, 경기도를 집어 넣었다. 상대 평가하기에는 전국평균 보다는 서울과 경기도가 나을 수도 있다.

(세종시인 경우, 특정 시기에 특정 도에서 분리되어 나왔는데, 분리 전 모습을 분리전 값을 가져왔음.)

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Divergence and Convergence….

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기준 값 시기를 어떻게 정하느냐에 따라 모양이 달라지는 것은 있지만, 길게 보면 전체적으로 발산하였다가도 수렴하는 듯한 모습도 있는 것 같다.

땅 값은 모르겠지만, 집값은…

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집값이라는게 집에 포함된 땅 값도 포함된 것인지는 모르겠으나, 아마 포함되었을 것 같다.

집 값에 땅 값도 포함이 되었다면, 땅값 상승률을 빼로 순수 집 값 상승률만 구해서 비교를 하면 어떨까라는 생각도 든다.

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2008년, 2009년 미분양 모습을 보면, 전국적인 위기였을 수도 있겠다. 시간이 많이 지난 뒤 2008년 2009년 모습을어떻게 바라볼런지…

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사람 들이 많이 모일 때가 되면 기사로 부동산 얘기가 쏟아진다. 연초가 되어도 그렇고 정부 정책이 무언가 나온다 싶으면 또 그렇다. 안 그럴 때도 많다.

가끔은, 기사를 쓰는 기자 자신들도 이해관계가 있어서 그런 기사를 내 보내는 것은 아닐까라는 생각도 자주 든다.

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말도 많고 탈도 많은 부동산..들.

이것 때문에 상당히 많은 것들을 희생하고 있다고 생각하고 있다. 기회비용면에서도 작지는 않을 것이다.

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LTV, DTI 규제가 상당히 강하게 적용되었을 때 원망이 하늘을 찔렀을 것이다. 돌이켜 보면……

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투자자산으로서, 부동산이 지니는 의미는 무엇일까..

투자자산으로…서.

담보가치 빼고는 딱히 다른게 생각나는 게 없다. 부동산 가격이 오르면 담보 가치 또한 증가하지만 그 담보가치가 쓰이는 곳은 또한 대부분 부동산으로 쓰이지 않을까도 싶다.

예전 얘기일 수도 있지만…

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오랫동안 많은 사람들 맘에 각인 되었던 “부동산 불패신화”는 깨졌을까….?

아닐 것 같다.

오히려, 정부에서 막아는 준다는 기대 심리가 자리 잡지는 않았을까도… 싶다.

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Written by MayBeMayBe

February 19, 2015 at 23:49

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Korea Appraisal Board – National Land Price….,

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우선, 한국감정원 DB에 월별 지가[땅값] 변동률 값은 있지만, 땅값 지수 값이 없는 경우는 임의로 집어 넣었다. 오래 된 시기인 경우 지역별 인덱스 값이 없는 경우가 있었다.

월별 통계 조사 값이 올라온 것이 1987년 3월 1분기 시작점이어서, 1986년 12월 31인 경우를 Index = 100으로 통일.

모든 지역에서 같은 시작점에서 같은 값으로 시작하게 하였다.

울산 같은 경우 월별 지가 변동률이 1998년 03월 1분기부터 올라왔는데, 이 값을 사용하게 되면 1987년에서 1997년까지 인덱스 값을 사용할 수 없는 문제가 있다. 이런 경우 연간 울산 땅값 변동률을 사용하여 빈자리를 채웠다.

대전 또한 비슷한 경우.

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세종시인 경우에는, 2012년 7월 부터 통계값이 올라왔는데 시작 기준점을 일치시기키 위해 2012년 6월에 해당하는 충청남도 인덱수 값을 세종시 기준값으로 사용하였다.

세종시가 충청남도에서 독립한게 맞나…?

모든 것이 시작점을 1987년으로 맞추기 위해서 임의로 재 수정한 것이고, 이렇게 긴 시간 이전에 시간 변동률을 가지고 재 조정하게 되면 오차가 발생할 가능성이 클 것 같다.

소숫점 자리수가 2자리까지 외부에 공개되었는데, 장기 값으로 보면 최근으로 올 수록 오차 변동은 고려해야할지도.

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한국감정원에 DB 값이 제대로 외부에 공개된다면 큰 문제가 없을테지만…

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보통, 최근 값을 인덱스 기준값으로 정해서 값들을 보여줄 때 문제점은….

지역별 비교가 어려운 점이 있다. 변동률을 비교할 때는 문제가 없으나 값 자체를 비교하고 싶을때 시간이 오래될 수록 들쭉날쭉해서 변동률이 아닌 값 자체를 단순 비교하기 어렵다.

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한국감정원에 올라온 지가변동률은 비교하는 달과 바로 이전 달 값을 비교해서 변동률을 구한 값인데, 여기서는 모든 변동 값을 YoY로 비교하였다.

물가상승률(CPI) 등과 대체 비교하기 편한 것도 있고, 대체로 YoY로 인식하는 경우가 많아서…

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작업하다가 잘못 계산한 것이 있을 수 있다.

책임 못 짐…

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여하튼, 이렇게 하면 지가 월간 변동률 값 하나만 추가하면 나머지 값들은 자동으로 계산되게 되었으니 관리하기도 편한 면은 있다.

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그런데, 인덱스 화 할 때, 최근 값을 기준 100으로 삼는 것 보다는 시작점을 기준점으로 정하는게 좋지 않을까라는 생각도 많이 든다.

경우마다 다르겠지만, 지가 변동 같은 경우에는 지역별 비교 또한 중요하니…

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여하튼, 이전에 작업했던 것은 년간 변동률 따로, 월간 변동률 따로 있어서 불편하였는데 월간 변동률 하나로 통일하였다. 한국감정원에서 월마다 발표를 하니 추적하는 편할 듯 싶다.

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Written by MayBeMayBe

February 8, 2015 at 12:54

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Korea Appraisal Board – real estate bargain statistics….,,

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자료 : 한국감정원

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https://docs.google.com/spreadsheets/d/1PnYLI2bcjNLTIdDXTU2HTCKDOnfR7q1IHqIKt86qJpQ/pubhtml

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왜 애널리스트들은 주택매매거래 현황을 보여줄 때 최근 값만 보여주는 것일까…?

그렇다고 보여주는 시간길이가 너무 길어서 최근 값들을 안 보이게 하는 것도 아닌데..

왜곡은 아니지만 왜곡 같은 보고서들…

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Written by MayBeMayBe

February 6, 2015 at 21:43

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Korea Appraisal Board – Land Prices….,,

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한국감정원 – 전국지가 통계

http://www.kab.co.kr/

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1990년대 이전 땅값에 대한 기억은 전혀 없다. 일본도 1990년에 크게 거품이 붕괴되었느데 같이 맞물린 것인지는 모르겠다.

그러나, 어렸을 때 한국 재벌들 부동산 투기가 엄청 났다는 방송 뉴스 정도는 기억하고 있다.

3저 호황이 1980년대이었을 테니, 그것에 대한 영향일런지는 모르겠다.

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제주도는 2007년 1월 부터 값이 올라왔네….?

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아래는, 1990년대 이전 YoY 증가율이 너무 커서, 최근 땅값(지가)YoY 증가율을 보기 힘들어서 따로..

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최근에는 CPI 증가율과는 조금 다른 모습니다.

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제주도 땅 값에 대한 기사를 몇 번 보았었고, 생각이 나서 찾아 보았다. 그런데 시계열 길이가 너무 짧다.

2007년도부터 있으면 전체적인 모습을 알 수가 없다. 최근에 상승률이 크긴 하지만 예전에 다른 지역과 같이 오르지 못한 것을 나중에 따라 잡는 것일 수도 있다.

왜 이전 값이 없는지는 이해가 되지는 않는다.

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세계 경제위기 시작을 대충 2008년, 2009년 초까지라고 본다면 땅 값이 영향을 받는 것은 조금 시간이 지난 뒤라는 것은 알 수는 있다.

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다른 몇 개 지역은…

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1XbLQQuKzYzkVxvjC_QndEUtkCl7sv-6f2qkoqIhloKI/pubhtml

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통계값들 더 찾다 보니 재미있는 것을 발견하였다.

연도별 지가변동률은 1987년부터 있는데, 그것에 해당하는 지수 값은 제주인 경우 2007년부터 있는 곳도 있다.

ㅋㅋㅋㅋ..

DB에 저장한 문제 같아 보인다.

1987년도부터 지수 변동률이 있다면 당연히 해당하는 값도 있어야 할터인데…

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아래는 연도별 지가 변동률을 가지고, 1987년을 지수 100으로 재 설정한 지가지수이다. 몇개 지역은 1987년 이후 값들이 없는 경우가 있어서 재 작성하였다.

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일부러 제주도인 경우를 따로 뽑았다. 위 그림에서 보면 가운데 즈음에 동그라미를 표시한 곳이 제주도이다. 최근에 증가율이 가파르지만 글쎄이다.

지역평균일테니 최근에 급하게 오르는 곳 있을테지만, 크게 심각해 보이지는 않는다.

땅 값(지가)을 말함이다.

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Written by MayBeMayBe

February 5, 2015 at 22:44

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