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Archive for the ‘Real Property’ Category

Construction and Real Estate…., and average flat…..

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자료들은, 한국감정원, 통계청(국토교통부), KB월간주택가격지수, 전세가격지수, 대한건설협회에서…

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여기서 2008, 2009년도에 공공부문에서 보충 하는 양을 확인 할 수 있다. 말도 많고 탈도 많은 4대강이라고 단순화해도 된다.

민간부문에서 급감하는 수주 부분을 보충하는 형태이다. 전체로 보면 많은 양을 보충하고 있다.

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부통산인 경우, 어지간하면 기준 값(reference)으로 전국평균과 서울, 경기도를 집어 넣었다. 상대 평가하기에는 전국평균 보다는 서울과 경기도가 나을 수도 있다.

(세종시인 경우, 특정 시기에 특정 도에서 분리되어 나왔는데, 분리 전 모습을 분리전 값을 가져왔음.)

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Divergence and Convergence….

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기준 값 시기를 어떻게 정하느냐에 따라 모양이 달라지는 것은 있지만, 길게 보면 전체적으로 발산하였다가도 수렴하는 듯한 모습도 있는 것 같다.

땅 값은 모르겠지만, 집값은…

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집값이라는게 집에 포함된 땅 값도 포함된 것인지는 모르겠으나, 아마 포함되었을 것 같다.

집 값에 땅 값도 포함이 되었다면, 땅값 상승률을 빼로 순수 집 값 상승률만 구해서 비교를 하면 어떨까라는 생각도 든다.

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2008년, 2009년 미분양 모습을 보면, 전국적인 위기였을 수도 있겠다. 시간이 많이 지난 뒤 2008년 2009년 모습을어떻게 바라볼런지…

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사람 들이 많이 모일 때가 되면 기사로 부동산 얘기가 쏟아진다. 연초가 되어도 그렇고 정부 정책이 무언가 나온다 싶으면 또 그렇다. 안 그럴 때도 많다.

가끔은, 기사를 쓰는 기자 자신들도 이해관계가 있어서 그런 기사를 내 보내는 것은 아닐까라는 생각도 자주 든다.

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말도 많고 탈도 많은 부동산..들.

이것 때문에 상당히 많은 것들을 희생하고 있다고 생각하고 있다. 기회비용면에서도 작지는 않을 것이다.

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LTV, DTI 규제가 상당히 강하게 적용되었을 때 원망이 하늘을 찔렀을 것이다. 돌이켜 보면……

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투자자산으로서, 부동산이 지니는 의미는 무엇일까..

투자자산으로…서.

담보가치 빼고는 딱히 다른게 생각나는 게 없다. 부동산 가격이 오르면 담보 가치 또한 증가하지만 그 담보가치가 쓰이는 곳은 또한 대부분 부동산으로 쓰이지 않을까도 싶다.

예전 얘기일 수도 있지만…

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오랫동안 많은 사람들 맘에 각인 되었던 “부동산 불패신화”는 깨졌을까….?

아닐 것 같다.

오히려, 정부에서 막아는 준다는 기대 심리가 자리 잡지는 않았을까도… 싶다.

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Written by MayBeMayBe

February 19, 2015 at 23:49

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Korea Appraisal Board – National Land Price….,

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우선, 한국감정원 DB에 월별 지가[땅값] 변동률 값은 있지만, 땅값 지수 값이 없는 경우는 임의로 집어 넣었다. 오래 된 시기인 경우 지역별 인덱스 값이 없는 경우가 있었다.

월별 통계 조사 값이 올라온 것이 1987년 3월 1분기 시작점이어서, 1986년 12월 31인 경우를 Index = 100으로 통일.

모든 지역에서 같은 시작점에서 같은 값으로 시작하게 하였다.

울산 같은 경우 월별 지가 변동률이 1998년 03월 1분기부터 올라왔는데, 이 값을 사용하게 되면 1987년에서 1997년까지 인덱스 값을 사용할 수 없는 문제가 있다. 이런 경우 연간 울산 땅값 변동률을 사용하여 빈자리를 채웠다.

대전 또한 비슷한 경우.

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세종시인 경우에는, 2012년 7월 부터 통계값이 올라왔는데 시작 기준점을 일치시기키 위해 2012년 6월에 해당하는 충청남도 인덱수 값을 세종시 기준값으로 사용하였다.

세종시가 충청남도에서 독립한게 맞나…?

모든 것이 시작점을 1987년으로 맞추기 위해서 임의로 재 수정한 것이고, 이렇게 긴 시간 이전에 시간 변동률을 가지고 재 조정하게 되면 오차가 발생할 가능성이 클 것 같다.

소숫점 자리수가 2자리까지 외부에 공개되었는데, 장기 값으로 보면 최근으로 올 수록 오차 변동은 고려해야할지도.

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한국감정원에 DB 값이 제대로 외부에 공개된다면 큰 문제가 없을테지만…

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보통, 최근 값을 인덱스 기준값으로 정해서 값들을 보여줄 때 문제점은….

지역별 비교가 어려운 점이 있다. 변동률을 비교할 때는 문제가 없으나 값 자체를 비교하고 싶을때 시간이 오래될 수록 들쭉날쭉해서 변동률이 아닌 값 자체를 단순 비교하기 어렵다.

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한국감정원에 올라온 지가변동률은 비교하는 달과 바로 이전 달 값을 비교해서 변동률을 구한 값인데, 여기서는 모든 변동 값을 YoY로 비교하였다.

물가상승률(CPI) 등과 대체 비교하기 편한 것도 있고, 대체로 YoY로 인식하는 경우가 많아서…

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작업하다가 잘못 계산한 것이 있을 수 있다.

책임 못 짐…

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여하튼, 이렇게 하면 지가 월간 변동률 값 하나만 추가하면 나머지 값들은 자동으로 계산되게 되었으니 관리하기도 편한 면은 있다.

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그런데, 인덱스 화 할 때, 최근 값을 기준 100으로 삼는 것 보다는 시작점을 기준점으로 정하는게 좋지 않을까라는 생각도 많이 든다.

경우마다 다르겠지만, 지가 변동 같은 경우에는 지역별 비교 또한 중요하니…

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여하튼, 이전에 작업했던 것은 년간 변동률 따로, 월간 변동률 따로 있어서 불편하였는데 월간 변동률 하나로 통일하였다. 한국감정원에서 월마다 발표를 하니 추적하는 편할 듯 싶다.

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Written by MayBeMayBe

February 8, 2015 at 12:54

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Korea Appraisal Board – real estate bargain statistics….,,

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자료 : 한국감정원

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https://docs.google.com/spreadsheets/d/1PnYLI2bcjNLTIdDXTU2HTCKDOnfR7q1IHqIKt86qJpQ/pubhtml

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왜 애널리스트들은 주택매매거래 현황을 보여줄 때 최근 값만 보여주는 것일까…?

그렇다고 보여주는 시간길이가 너무 길어서 최근 값들을 안 보이게 하는 것도 아닌데..

왜곡은 아니지만 왜곡 같은 보고서들…

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Written by MayBeMayBe

February 6, 2015 at 21:43

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Korea Appraisal Board – Land Prices….,,

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한국감정원 – 전국지가 통계

http://www.kab.co.kr/

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1990년대 이전 땅값에 대한 기억은 전혀 없다. 일본도 1990년에 크게 거품이 붕괴되었느데 같이 맞물린 것인지는 모르겠다.

그러나, 어렸을 때 한국 재벌들 부동산 투기가 엄청 났다는 방송 뉴스 정도는 기억하고 있다.

3저 호황이 1980년대이었을 테니, 그것에 대한 영향일런지는 모르겠다.

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제주도는 2007년 1월 부터 값이 올라왔네….?

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아래는, 1990년대 이전 YoY 증가율이 너무 커서, 최근 땅값(지가)YoY 증가율을 보기 힘들어서 따로..

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최근에는 CPI 증가율과는 조금 다른 모습니다.

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제주도 땅 값에 대한 기사를 몇 번 보았었고, 생각이 나서 찾아 보았다. 그런데 시계열 길이가 너무 짧다.

2007년도부터 있으면 전체적인 모습을 알 수가 없다. 최근에 상승률이 크긴 하지만 예전에 다른 지역과 같이 오르지 못한 것을 나중에 따라 잡는 것일 수도 있다.

왜 이전 값이 없는지는 이해가 되지는 않는다.

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세계 경제위기 시작을 대충 2008년, 2009년 초까지라고 본다면 땅 값이 영향을 받는 것은 조금 시간이 지난 뒤라는 것은 알 수는 있다.

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다른 몇 개 지역은…

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1XbLQQuKzYzkVxvjC_QndEUtkCl7sv-6f2qkoqIhloKI/pubhtml

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통계값들 더 찾다 보니 재미있는 것을 발견하였다.

연도별 지가변동률은 1987년부터 있는데, 그것에 해당하는 지수 값은 제주인 경우 2007년부터 있는 곳도 있다.

ㅋㅋㅋㅋ..

DB에 저장한 문제 같아 보인다.

1987년도부터 지수 변동률이 있다면 당연히 해당하는 값도 있어야 할터인데…

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아래는 연도별 지가 변동률을 가지고, 1987년을 지수 100으로 재 설정한 지가지수이다. 몇개 지역은 1987년 이후 값들이 없는 경우가 있어서 재 작성하였다.

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일부러 제주도인 경우를 따로 뽑았다. 위 그림에서 보면 가운데 즈음에 동그라미를 표시한 곳이 제주도이다. 최근에 증가율이 가파르지만 글쎄이다.

지역평균일테니 최근에 급하게 오르는 곳 있을테지만, 크게 심각해 보이지는 않는다.

땅 값(지가)을 말함이다.

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Written by MayBeMayBe

February 5, 2015 at 22:44

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국토교통부 – 주거실태조사, 2012

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국토교통부

http://www.hnuri.go.kr/

2012년도 주거실태조사 연구보고서

http://www.hnuri.go.kr/stat/fileDownload.do?fileName=KHW2012RR.pdf

2012년도 주거실태조사 통계보고서

http://www.hnuri.go.kr/stat/fileDownload.do?fileName=KHW2012SR.pdf

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http://stat.molit.go.kr/portal/cate/viewChk.do?hRsId=327

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국토교통부 - 주거실태조사 2006 ~ 2012 전국 및 수도권 소득계츨별

국토교통부 – 주거실태조사 2006 ~ 2012 전국 및 수도권 소득계층별

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2년마다 값들을 발표하게 되었나 보다.

2012년도 주거실태조사 통계발표값이 2013년 5월경에 발표되었으니 2014년도 값은 2015년 5월 경 발표…?

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내가 예전에 이 값과 관련된 기사 내용을 읽지 않았었나..?

생각과 다르게 중소득층, 고소득층 자가 비율이 하락하고 있었다.

하락하는 값들은 전세와 보증부 월세로…..

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중소득, 고소득층 주거 형태를 보면 전세와 보증부 월세에 대한 시각차이를 볼 수 있다. 전국 수도권 모두.

현금흐름이 더 중요할 수도 있다.

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2004년도 값은 어떤 모습일지 궁금하다.

느낌상 자가 거주가 2006, 2007년도 근처에서 정점을 찍고 하락했을 것은 같은데, 그냥 느낌이다.

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자가비율이 떨어지고 있다는 것은 평균으로 본다면, 소수 층이 예전과 비교하여 많은 주택을 보유하고 있다는 뜻일 것이다. 집이 사라지지 않는 한.

여유 주택은 전세와 월세 등으로 전환하고.

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당연하게 저소득층에서는 보증부 월세 비율이 높고 증가하고 있다. 수도권에서는 더 변화율이 큰데 당연할 수도.

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소비성향을 올릴려면 집 값이 문제가 아니라, 전세가격 안정화가 더 필요할 것 같은데 정부 정책은 다른걸 보면 내가 틀렸을 가능성이 클 것이다.

아무리 봐도 전세가격 정책이 우선해야 할 것 같은데…

정치적인 표 문제가 더 급할 수도 있겠지만..

생각보다 자신들을 지탱해주는 것이 다른 데에 있지 않을테니….

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자산입장으로 보았을 때와 소득 입장에서 보았을 때…

자산입장에서 보았을 때와 소득 입장에서 보았을 때….

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*추가..

기사 내용은 읽지 않고 제목만 보았는데..

국세청이 여론조사(통계조사였나…?)에 사용하는 방법에서 장난질을 친 모양이다. 통계조사가 아니라 여론조사였기를 바란다.(정확하게는 모르고 샘플 구성에서 문제가 있다는 지적이었던 듯….?)

국토교통부는 그런 장난을 치지는 않을 것이라 믿으며..

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Written by MayBeMayBe

October 25, 2014 at 13:24

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대우증권 2012.09.07 – 서울 아파트 적정 가격은 얼마일까?

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PDF document : 대우 2012.09.07 – 서울 아파트 적정 가격은 얼마일까

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맞을지 틀릴지는 모르지만, 보고서 내용은 괜찮다.

인구구성으로 유추한 수요 예측 부분….

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자본이득(Capital gain)을 노릴 수 없고 현금흐름(Cash flow)을 우선시 할 수 밖에 없는 뭐 그런 설명 들도 좋았고..

 

전문가들은 어떻게 생각할지 모르지만….

 

어느 순간 부동산이 폭등하거나 위로 올라가 버린다면 그 때는 새로운 논리를 찾고 정당화 하거나 아니면 부정하면 될테니…

논리라는 것이 그런 것 아닐까 싶다…

예측은 예측일 뿐이니, 맞을 수도 있고 틀릴 수 도 있고  뭐….

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안정적인 현금흐름과 금리와의 연관………

저금리….

전세시장이 많이 움추려 들고 월세 시장이 발전한다고 가정한다면, 그곳에서도 저항이 있지 않을까 싶고……

 

집과 관련한 문제는 경제 논리로만 접근할 수 없는 정치적인 영역일테고……

이거는 이러지도 저러지도 못하는 그런 이상한 애물단지 같다…

올렸다가는 한쪽에서 비난 받고, 그렇다고 내리는 것을 그냥 방치한다면 결과는 뻔한 노릇이고…

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주택을 소유한 입장에서는 당연히 저금리 상황에서는 월세가 유리한 선택일텐데, 세입자 입장에서는…..

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그것보다는, 저 금리가 오랫동안 유지된다는 생각들이 자리 잡는다면….

우선주와 보통주 사이에 벌어진 괴리를 좁힐 수 있는 기회와 요구가 있지 않을까?

주주총회에서 배당을 늘려달라는 압력도 증가할 수 있고..

어느 정도는 배당주가 많이 올랐다는 것을 감안한다면, 배당주에 대한 수요가 있었다고 볼 수도 있을테니…

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예전부터 있었던 논리들이고 예전이나 지금이나인가?

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Written by MayBeMayBe

September 9, 2012 at 22:54

주택가격지수 – KB주택가격지수, 국토해양부 실거래가격지수

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Economy Insight

2010.09월 호 기사 중 부분 발췌.

http://www.economyinsight.co.kr/news/articleView.html?idxno=301

링크참조

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주택가격지수

주택가격 – 시세(호가), 실거래가격, 감정평가가격으로 구분.

시세

  • 현재 시장에서 거래가 가능하다고 평가되는 가격으로 조사기관에 따라 다르게 나타날 수 있다.

실거래가격

  • 주택거래시 거래 당사자가 직접 신고한 실제 거래가격.

주택거래량과 수급량에 의해 주택가격이 왜곡될 가능성 많음.

주택가격의 변화 원인

  • 주택 자체의 특성이나 주변 지역의 특성이 변하지 않았는데도 주택가격이 변화한 경우. 예) 가계소득의 증가, 이자율 하락, 해당 지역의 인구 증가 등 거시경제 변화에 따른 영향.
  • 주택 자체가 변해 가격이 변화한 경우. 주택의 내구성 변화, 일상적인 유지 관리, 자본적 지출에 의한 가격 변화
  • 주변 지역의 환경이 변해 주택가격이 변화한 경우.

주택가격지수를 산정함에 있어 위에 열거된 주택가격의 변화 원인 중 어느것을 가격 변화로 볼것인가가 주택가격지수를산정하는 목적.

  • 주택을 구입해야 하는 사람들과 주택정책결정자들의 입장에서는 주택가격지수를 통해 주택 구입 부담이 어떻게 변하는지가 궁금할 것. 이런 목적에서는 주택 특성에 의한 가격 변화는 주택가격지수에 포함되지 않고 거시 경제 변화에 따른 주택가격 변화만 포함해야.
  • 부동산 투자자나 금융시장 참여자인 경우에는 모든 요소가 다 중요.

우리나라 대표 주택가격지수 – KB주택가격지수(국민은행 발표), 아파트실거래가격지수(국토해양부 발표)

KB주택가격지수 – 국민은행

  • 주택가격 동향을 파악하기 위해 표본 주택을 선정하고 공인중개사를 통해 매월 표본주택 가격을 조사.
  • 공인중개사는 실제 거래가 발생한 경우 실거래가격을 조사하고, 거래가 이워지지 않을 때는 주변 매매 사례를 고려해 거래 가능 금액을 표본주택의 가격으로 결정.
  • 공인중개사가 평가하는 금액이라고 할 수 있고, 표본주택이 실제 거래되지 않는 경우가 많으므로 시세가격이 성격이 강하다.
  • 표본주택의 시세가격을 결정할 때 어떠한 원인에 의한 가격변화인지 고려하지 않으며, 지수 작성 과정에서도 특정원인에 의한 가격 변화는 제거되지 않음.

실거래가격지수 – 국토해양부

  • 매월 아파트 거래 때 신고된 실거래 자료를 기반으로 작성.
  • 2005년 7월 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’기반.
  • 실제 거래가격을 60일 이내에 신고하도록 규정.
  • 법인 거래, 지분 거래 및 분양권, 입주권 거래 등 개인 간의 정상적인 거래라고 판단할 수 없는 자료 제외한 뒤 가격 지수 산정.
  • 매월 거래된 주택이 동질적이라고 할 수 없는 문제.
  • 이질적인 주택의 가격정보로부터 동질적인 투잭의 가격 정보를 추정해야 하는 문제 발생.
  • 이를 극복하기 위해 지수 작성 기간 중 두 번 이상 거래가 이뤄진 주택의 매매 가격을 이용해 지수를 작성하는 ‘반복매매 모형’을 선택하고 있다. – S&P Case-Shiller 주택가격지수, Freddie Mac 주택가격 지수, 영국의 토지등록청 주택가격지수 등.
  • 반복매매 모형은 거래가 두 번 이상 이뤄진 주택을 대상으로 하기 때문에 동일한 주택의 가격 변화를 추정할 수 있다. 그러나 동일한 주택이라도 시간에 따라 주택의 특성이 변할 수 있기 때문에 이에 따른 가격 변화도 지수에 포함된다.
  • 실거래가격지수는 주택 구입 부담의 변화를 보여주는 지수가 아니라 재고 아파트의 가격 보여 주는 지표라고 할 수 있다.

Written by MayBeMayBe

September 1, 2010 at 03:55

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